|
|
Стройка и деньги
Финансовый вопрос - один из основных при строительстве. И много подрядчиков наперегонки предлагают построить "дом мечты" за очень привлекательные деньги.
Например, есть такой лозунг: "дом за миллион" (Имеется в виду миллион рублей и дом площадью около 100м2) И он весьма популярен.
Но дом - очень большая вещь. И надо понимать состав того, что вы получаете за оговоренные деньги. Например, за пресловутый миллион рублей. Этой весной я по просьбе заказчика разбирался, что стоит за ценником 560 тыс руб и весьма симпатичными картинками. Подробнее здесь.
В наше время большинство заказчиков реагируют только на один параметр - ценник, из такого "дома" выбрасывается все, что можно. И часто получается не дом для ПМЖ, а сарай в форме дома.
В этом году мне довелось довольно много поупражняться в расчете стоимости строительства одинаковых домиков из разных материалов, в т.ч.
- из деревянного каркаса
- из панелей "радослав" (всем, рассматривающим деревянный каркас, обязательно рекомендую рассмотреть)
- из газосиликата,
- из самарской теплой керамики "Кайман-38" и "Кайман-30". (Это, скорее всего, лучшая теплая керамика у нас в стране: например, кайман-30 (толщина блока - 30 см) при марочной прочности М75 позволяет получить однослойную теплую (по нашим нормам) стену, и это замечательный результат)
В результате у меня получились довольно интересные результаты
1. Сколько стоит дом построить. Основной способ экономии
2. Деревянный каркас и панели "Радослав"
3. Газосиликат
4. Теплая керамика
5. Можно ли существенно снизить стоимость строительства?
6. Покупные проекты. Польза и вред
7. Небольшой обзор одного из предложений (с моей странички страничка из фэйсбука) - про домик 60 м2 за 560 тыс руб
В феврале 2018 года мне пришлось детально узнать, что предлагается у нас в бюджетном сегменте. Результаты - на моей страничке "правильный загородный дом" в фэйсбуке: (пост от 13 февраля) или здесь :
Сколько стоит дом построить
1. Сколько стоит дом построить
Есть и рассказы самостройщиков, что он смог построить "коробку" за сильно меньшие деньги, чем ему предлагали строительные фирмы и "прорабы". Но, "цыплят по осени считают" - надо дойти до вселения и устранить все "косяки", которые сильно мешают жить в доме (мелочи - не в счет). И только потом считать деньги.
Гораздо правильнее слушать не продавцов, а покупателей - тех людей, кто уже построил дом - в любой роли - то ли застройщика, то ли самостройщика, и во что ему обошелся 1м2 общей площади. дома. И такие рассказы есть, например например, здесь. И это не единичный пример.
Из них следует, что цифра 50-60 тыс рублей за м2 в московском регионе - это то, на что стоит ориентироваться при планировании бюджета, и она отличается нерадикально, что при самостоятельной стройке, что при найме строительной компании, и зависит от технологии стройки нерадикально.
Удивительная вещь, но если использовать вроде бы бюджетные технологии (например, деревянный каркас), то и здесь цифру не удается ощутимо снизить, если делать его "по уму", а не так, часто так как делают "сараюшки" у нас. Я с самого начала говорил, что мои "правильные каркасники" получаются дорогими (хотя и дешевле каменных, но не радикально) , и сейчас в этом еще раз убедился.
Снижение возможно, только если строить "сарай". а недом". чем и пользуются строители бюджетных каркасных домиков - вид можно придать как у дома, а внутри - "сарай".
Грубо говоря, при стройке каркасного дома вы не сможете уменьшить эту цифру в полтора - два раза. Скорее всего - процентов а 10-15 относительно дома из газосиликата.
У каркасных домов и, например, газосиликатных, получаются разные потребительские свойства - это факт. Например, каркасный можно построить и въехать в него через 3-4 месяца от начала стройки, а с газосиликатным так не получится, каркасный можно сделать сильно теплее, чем газосиликат, и т.д.
Но итоговая стоимость отделанного дома, с инженерией и разведенными коммуникациями, в который вы сможете вселиться, будет отличаться не сильно - на 10-15 процентов.
Основной способ экономии при стройке дома для ПМЖ - "усекновение архитектурных излишеств" и уменьшение площади дома. (!!!)
Не надо гнаться за понтами и строить дом 200м2 если у вас нет мешка денег и если он вам действительно не нужен (например, семья 8 человек).
Уменьшение размера дома , если он достаточно теплый (не сруб, например), существенно упрощает устройство инжинерии и требования к внешним коммуникациям.
Например, если домик теплый и достаточно мал (около 100м2) , то для его отопления можно вполне обойтись без магистрального газа - отопление электричеством вас не разорит, хотя задуматься о простом тепловом насосе придется.
В феврале 2018 года мне пришлось детально узнать, что предлагается у нас в бюджетном сегменте. Результаты - на моей страничке "правильный загородный дом" в фэйсбуке (изложение - ниже)
оглавление
Теперь пройдемся по разным технологиям:
1. Деревянный каркас и панели "Радослав" - это, конечно, самый бюджетный вариант.
Если вы идете по пути очень теплого, легкого и максимально бюджетного, то, учитывая кучу рисков при строительстве хорошего каркасного дома, я бы рекомендовал ВСЕМ потенциальным заказчикам каркасных домов наружные стены делать из панелей Радослав, а внутренние вполне можно и из деревянного каркаса, хотя и панели "радослав" и здесь имеют свои плюсы. Они хороши еще и тем, что из них можно сделать идеально ровные стены, и получаются , что делает применимым очень бюджетные способы внутренней и наружной отделки:
- снаружи они очень хорошо штукатурятся как декоративной тонкослойной штукатуркой (и она хорошо хорошо стоит на них) , так и цементной толстой штукатуркой с последующей окраской. В результате дом имеет вид и ощущение каменного за очень небольшие деньги.
- изнутри дом по технологии "Радослава" просто необходимо обшить двумя-тремя слоями гипсокартона. Затем он шпаклюется и красится / клеятся обои. "nj тоже очень бюджетная отделка. А вот обшивать вагонкой такой дом получится дороже, чем обычный каркасник.
Почему всем, кто задумывается о каркасных домах, рекомендую рассмотреть панели Радослав:
- вы избавляетесь от кучи строительных рисков. Каркасный дом - это строительный Хай-Тек, и нарушения технологии сильно влияют на результат. При строительстве каркасных домов мои основные изыскания были направлены на упрощение технологии и снижение рисков. Именно поэтому применение пенополиуретана в качестве утеплителя, и многослойные обшивки изнутри и т.д. Хотя, конечно, борьбу за повышение комфортности жизни в каркасных домах никто не отменял.
- Если вы строите дом из панелей Радослав, то по всем нашим понятиям и нормам он НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ДЕРЕВЯННЫМ, и заморочки по разводке электрики в деревянном доме (прокладка кабелей или снаружи, или в металлической трубе) проходят мимо вас.
Радослав и деревянный каркас
Деревянный каркас и панели Радослав - это, конечно, самый бюджетный вариант. В этом году я "нарыл" панели Радослав и очень сожалею, что не сделал этого раньше. Это замечательный способ строительства недорогих и теплых домов. Единственное, что может смущать - это слово "пенопласт" в составе этих панелей. Но реальной опасности для обитателей такого дома пенопласт не представляет. и при пожаре он существенно более безопасен, чем каркасный дом.
Конечно, пенопласт внутри дома - это ОЧЕНЬ плохо, и этого быть не должно, хотя есть почти у всех (вспомните пенопластовые потолочные плинтуса)
Панели Радослав не вносят пенопласт внутрь - дома они отделены от внутреннего объема двумя-тремя слоями металла, герметиков, гипсокартона или других плотных облицовок (например, фибролита), и огнестойкость таких стен гораздо выше обычного деревянного каркасника. И тем более - сруба. Думаю, что дома с металлическим каркасом ЛСТК по этому свойству рядом с ними тоже "отдыхают". У меня есть планировка бюджетного дома 100м2 с тремя спальнями - такой дом в виде, пригодном для проживания, на нормальном бетонном фундаменте, нормальными ( а не самыми дешевыми и погаными) отделочными материалами в моем исполнении получается 3,5 млн руб в 2018 году. Это конечно, без "золотых унитазов". но мне лично того уровня отделки было бы вполне достаточно. Подробности - здесь.
Если вы идете по пути очень теплого, легкого и максимально бюджетного дома, то, учитывая кучу рисков и немалые деньги при строительстве хорошего каркасного дома, я бы рекомендовал ВСЕМ потенциальным заказчикам каркасных домов наружные стены делать из панелей Радослав, а внутренние вполне можно и из деревянного каркаса, хотя и панели радослав и здесь имеют свои плюсы. Они хороши еще и тем, что из них можно сделать идеально ровные стены, и получаются , что делает применимым очень бюджетные способы внутренней и наружной отделки:
- снаружи они очень хорошо штукатурятся как декоративной тонкослойной штукатуркой (и она хорошо хорошо стоит на них) , так и цементной толстой штукатуркой с последующей окраской. В результате дом имеет вид и ощущение каменного за очень небольшие деньги.
- изнутри дом по технологии Радослава просто необходимо обшить двумя-тремя слоями гипсокартона. Затем он шпаклюется и красится / клеятся обои. тоже очень бюджетная отделка. А вот обшивать вагонкой такой дом получится дороже, чем обычный каркасник.
Почему всем, кто задумывается о каркасных домах, рекомендую рассмотреть панели Радослав:
- вы избавляетесь от кучи строительных рисков. Каркасный дом - это строительный Хай-Тек, и нарушения технологии сильно влияют на результат. При строительстве каркасных домов мои основные изыскания были направлены на упрощение технологии и снижение рисков. Именно поэтому применение пенополиуретана в качестве утеплителя, и многослойные обшивки изнутри и т.д. Хотя, конечно, борьбу за повышение комфортности жизни в каркасных домах никто не отменял.
- Если вы строите дом из панелей Радослав, то по всем нашим понятиям и нормам он НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ДЕРЕВЯННЫМ, и заморочки по разводке электрики в деревянном доме проходят мимо вас.
- стены из таких панелей строятся ОЧЕНЬ быстро, и весь дом площадью до 200м2 можно построить за 3 месяца с отделкой. А без отделки - за полтора.
- он очень теплый - его можно легко обогреть обычными электроконвекторами.
оглавление
2. Газосиликат, который я игнорировал около 10 лет.
И за это время "много воды утекло" - это стал вполне приличный материал, он хорошо освоен и исследован, по нему много информации, наработано много полезных технологий. Из него вполне можно построить теплый каменный дом с однослойными стенами, и он будет самым бюджетным из каменных домов.
Дело в том, что кроме невысокой стоимости "коробки", для него есть очень бюджетные технологии отделки:
снаружи можно не отделывать вообще очень долгое время (лет 50, например), а изнутри можно сразу сделать шпаклевку без штукатурки по маякам. Это называется "перетирка", и вы получаете поверхность под обои или покраску. Конечно, чтобы эти бюджетные технологии применить, надо сами стены класть "с головой", заботясь об их дальнейшей отделке. В противном случае вы выходите на отделку "в полный рост", с штукатуркой и шпаклевкой, что уравнивает внутреннюю отделку такого дома с домом из теплой керамики.
2. Газосиликат, который я игнорировал около 10 лет. И за это время много воды утекло - это стал вполне приличный материал, он хорошо освоен и исследован, по нему много информации, наработано много полезных технологий. Из него вполне можно построить теплый каменный дом с однослойными стенами, и он будет одним из самых бюджетных каменных из каменных домов. Дело в том, что кроме невысокой стоимости, для него есть очень бюджетные технологии отделки: снаружи можно не отделывать вообще очень долгое время (лет 50, например), а изнутри можно сразу сделать шпаклевку, без штукатурки по маякам. Это называется перетирка, и вы получаете поверхность под обои или покраску. Конечно, чтобы эти бюджетные технологии применить, надо сами стены класть, заботясь об их дальнейшей отделке. В противном случае вы выходите на отделку "в полный рост" с штукатуркой и шпаклевкой, что уравнивает внутреннюю отделку такого дома с домом из теплой керамики.
Вот примеры кладок, когда мне лично было комфортно оставить газосиликатный дом без наружной отделки:
 
Фото не мои - давно нашел в Интернете и отложил. Автора уже найти не могу.
Одна из особенностей газосиликата - его нельзя отделывать сразу после возведения "коробки" - он, по заявлениям Итонга (а это производитель, скорее всего, лучшего газосиликата в московском регионе) должен просохнуть уже в стенке и отделывать его можно только на следующий сезон. т.е. если вы сделали "коробку" к августу, то отделывать его можно начинать только следующей весной. Хотя у хорошо известного Итонга есть оговорки, что отделать с одной стороны можно, а уж с другой - точно нельзя. Но если вы построили дом весной и все-таки сделали отделку к октябрю, то минимум еще один сезон в доме будет повышенная влажность и повышенные теплопотери через стены. В итоге - жить будет весьма некомфортно.
Конечно, за удешевление внутренней отделки приходится чем-то платить. Одно из таких "пожертвованных" свойств - теплоемкость стен с внутренней стороны.
Это можно отчасти компенсировать хорошим слоем толстой и теплоемкой цементной/известковой штукатурки, но это точно стоит денег и требует хотя бы минимального высушивания стен дома ДО ОШТУКАТУРИВАНИЯ при отсутствии отделки снаружи. Теплоемкие стены дают прохладу в жару летом и и тепло - осенние вечера и ночи, без включения кондиционера. Но кондиционер в наше время время вещь почти обязательная, и может пригодиться для отопления дома при небольших заморозках, если у вас нет газа. Только надо будет взять "правильные" кондиционеры. Поэтому потеря теплоемкости не сильно большое "зло".
Дома из газобетона утеплялись практически всегда, и обычно для этого использовался слой из специальной плотной минваты или пенопласта, с последующей декоративной штукатуркой. Это сложная и недешевая технология с большими рисками. В последнее время появились более простые способы утепления дома из газосиликата (газобетона) - тем же газобетоном, но плотностью 200 кг/м3. Его можно наклеить на фасад слоем 10 или 20 см вместо пенопласта или минваты и потом сделать декоративную штукатурку. В итоге газосиликатный дом можно сделать по теплу приближающимся к хорошему каркаснику. Но опять таки - это не на первый год после постройки коробки.
оглавление
3. Теплая керамика. По стоимости возведения "коробки" однозначно дороже газосиликата, и не на 20% - в зависимости от применяемых блоков - стоимость может увеличиться в разы по сравнению с газосиликатом.
Есть очень бюджетные блоки - называются Кайман-30, но они образуют стену толщиной 30 см (со штукатуркой - 34), по теплу не уступающую поротерму толщиной 51 см, но такая толкая стена смущает наших заказчиков и эти блоки не пользуются популярностью у наших заказчиков. Это единственный известный мне вид керамических блоков, коробка из которых может по цене конкурировать с газосиликатом.
Здесь отделку можно делать сразу после постройки коробки. Хотя, если стены замокли, то их лучше подсушить.
Но отделка дома из керамики снаружи и изнутри, даже с простой инженерией практически удваивает стоимость коробки.
оглавление
Можно существенно снизить стоимость строительства? - Да, конечно. И основной способ - это личное участие в стройке.
Например, выполнив какую-то часть работ по отделке и инжинерии. Многие такие работы в небольших домиках не требуют высокой квалификации и большого опыта. Но и экономия вряд ли будет большой, если вы не владеете какой-то из строительных специальностей.
Можно попытаться выполнить работу прораба: искать рабочих на отдельные виды работ, обговорить с ними состав и порядок работы, снабдить их нужными материалами, и регулярно проверять результаты и корректировать то, что они делают. И часто кажется, что это самый простой путь снижения расходов.
Это ощущение будет недалеко от истины, если вы строите таким образом хотя бы третий дом, хорошо подготовились к процессу и у вас есть достаточно времени и сил на такой менеджмент. Опыт самостройщиков показывает, (см здесь) что на первых домах ощутимо сэкономить можно только путем героических усилий на строительном фронте.
Хотя в этом случае появляется ощущение контролируемости процесса и личной причастности к стройке, а это не маловажные детали.
оглавление
Одним из инструментов организации стройки является проект.
И есть целая индустрия по снабжению проектами потенциальных заказчиков домов.
Иногда в таких проектах прорисовано все, сплоть до трасс разводки кабелей.
Совсем недавно мне в очередной раз пришлось посмотреть на такой проектик, объемом более 100 листов и ценой около 150 тыс руб.
К сожалению, основная часть таких проектов весьма малополезна.
Самым главной и полезной частью таких проектов является архитектура - точная и образмеренная геометрия вашего будущего дома, нарисованная на бумаге - это фиксация того, что вы хотите получить. Это вполне может называться эскизным проектом. Материалы стен здесь отражаются только в их толщине.
Прорисовки архитектором узлов и деталей, которые обычно включаются в архитектуру (раздел АР) обычно не нужны - это примеры, как можно сделать. И это не всегда применимо к вашему дому
К сожалению, большинство таких самодеятельных прорабов - самостройщиков свое строительное образование основывают на том, что прочитали в интернете. Но сейчас в интернете ОЧЕНЬ много информационного мусора - думаю, что более 95%, и отфильтровать то, что реально соответствует действительности и полезно - очень проблематичною.
Он годится только для начального информирования что какая-то вещи и технология есть. Ее полезность и применимость в ваших условиях - это результат осмысления и, возможно, тестирования. А с осмыслением у нас сейчас ох, как плохо... Нас думать просто отучили. Для того, чтобы у таких самостройщиков создалось ощущение снижения рисков, есть целая индустрия изготовления проектов (рабочей документации, называемой обычно раздел КР).
Здесь проблемы заключается в том, что сторонний проектировщик, делающий раздел КР, не несет реальной ответственности за результат как в смысле денег - стоимости его реализации, так и надежности конструкции, и ее реализуемости. Часто в таких проектах закладываются на худшие ситуации - как в смысле грунтов, так и строителей, и если исполнить его " как нарисовано" - то стоимость вас сильно удивит.
Такой проектировщик сам не строит домов и не знает текущей ситуации на вашей площадке, на рынке материалов, рынке бригад - подрядчиков, и тем более компетенций ваших конкретных строителей.
Даже если вы дали ему геологию (а без нее делать проект каменного дома крайне опасно), то вы вряд ли сможете у него грамотно принять, например чертежи фундамента. А при реализации расходы будут неприятно удивлять вас.
В нем, как и в большинстве таких проектов, нужен и полезен лишь архитектурный эскиз, и даже раздел АР, если его делать "по правилам" содержит бесполезные листы, которые будут скорее водить заказчика в заблуждение, чем приносить пользу. назад
оглавление
Что предлагается у нас в бюджетном сегменте каркасостроения (страничка из Фейсбука) - обратите внимание, что это предложение весны 2018 года. Сейчас цены наверняка подросли. И на следующий год - тем более.
Напомню, что у меня несколько дней назад была забавная табличка про сравнительную стоимость материалов для кровли, где видны способы экономии, и чем вы за нее заплатите
Продолжаю о ценниках.
В выходные, 11.02.18 по просьбе заказчика заехал на Синдику - посмотреть небольшой одноэтажный домик со вторым светом в гостиной. Как я понял, он претендовал на роль гостевого.
Как видим, цифры на ценнике очень приятные.
Планировка:
Внешний вид и архитектура весьма приятна: огромные панорамные окна в гостиной, там же - удачный второй свет, что бывает нечасто. Есть и спальня, и санузел. Правда, куда ставить вещи типа гидроаккумулятора, водоподготовки, резервирование электричества - непонятно. В случае заказчика все коммуникации - от котельной основного дома.
Ну и кладовки нет от слова "совсем". А зачем кладовка в гостевом доме? Вполне переживаемо. Обращает внимание замечательная цифра - 550 тыс руб, и нет сомнений, что продавцы в нее впишутся. Ребята там сидят вполне вменяемые, говорят взвешенно и за свои слова готовы отвечать. Так что если кому такой домик за такие деньги нужен - звоните, все координаты здесь есть
Состав базовой комплектации приведен на обороте листовки. Здесь все уже не так радостно:
И график изменений температуры на внутренней поверхности стены в жару, в зависимости от времени суток.
Здесь перепад внутренней температуры - 4 градуса, что очень много: у моих правильных каркасников - 1 градус, что лучше чем у газосликата, а у теплой керамики - 0,1 - в ней летом гораздо комфортнее.
К сожалению, доведение домика до жилого состояния несколько увеличивает сумму. Как сказали - до 1 -1,1 млн. руб.
1. Фундамент. В названные деньги он не входит. Если им же заказать винтовые сваи (а их получается около 30 штук) - надо добавить 100-110 тыс руб. И это без их обвязки сверху швеллером. Если сделать такую обвязку - то еще около 50 тыс. Но и это не все: Винтовые сваи надо бы еще связать диагоналями - иначе дом немного покачивается. У меня был прецедент, когда мне пришлось доделывать двухэтажный дом на таких сваях - так там без таких укосин в фундаменте на вором этаже у одного из плотников просто кружилась голова. Такие укосины профильной трубой, как сказали - еще тыс. 20 Если заменить все это свайное поле на бетонную монолитную ленту, то это обойдется около 200 тыс. По моему - прямой смысл.
Жесткость перекрытия с такими лагами точно огорчит. Если про утепление и лаги - то я в своих каркасниках ни разу не делал 150 мм - всегда 200 и иногда даже больше, когда для этого есть показания.
2. Утеплитель и каркас стен, перекрытия, крыши, перекрытия - толщиной 10 см. В принципе, отопление столь небольшого дома с таким утепление даже электричеством - не разорит. Думаю, в самые сильные морозы 5 киловатт хватит - домик очень небольшой. Если опять таки домик собран нормально.
3. Все внутренние перегородки - пустые. А снаружи обшиты вагонкой. Это к вопросу о шумоизоляции. Ее просто нет.
4. Пол: черновой - доска 25-22*100мм, чистовой - шпунтованная строганная доска, но толщиной 28мм. Это явно хлипковато. Будет под ногами гулять, тем более, с шагом лаг 60 см и самими лагами
формата 40*150 с шагом 600м.
6. Внешняя и внутренняя обшивка - вагонка. Можно заменить на имитацию бруса за какую-то доплату.
Все это без покраски. С покраской упираются, и это понятно. Говорят, договаривайтесь с прорабом.Хорошо покрасить вагонку - дело нетривиальное. А тем более - имитацию бруса. Плюс есть риски ссыхания/рассыхания имитации бруса (у евровагонки таких рисков гораздо меньше из-за профиля), которые быстро проявят покрасочные проблемы и испортят внешний вид. Так что уж лучше пусть заказчик сам решает и несет ответственность.
7. Высота потолка - 2,5м Видимо, можно увеличить, но не знаю, за какие деньги. Мне кажется - маловато. Если качество монтажа будет нормальным, то получится симпатичный летний домик в классе и бюджете "зодчего", и со всеми минусами наших бюджетных каркасных домов:
- небольшой срок службы утеплителя. Ясно, что будет наша обычная минвата, без особых "изысков".
- шумоизоляция в доме просто отсутствует. Что происходит в туалете - слышно просто везде.
- летом в жару - в доме жарко. На последней картинке - график температуры на внутренней поверхности наружной стены в жару в этом домике Как видно на графике - амплитуда - 4 градуса, что ОЧЕНЬ МНОГО, в моем каркаснике - 1 градус, а доме из теплой керамики - 0,1 градуса.
При всей симпатичности архитектуры я такой домик правильным считать не могу, даже в качестве летнего.
Подробнее про свойства моего правильного каркасника и за счет чего они обеспечиваются, постараюсь отписать завтра, но видимо уже на своем сайте - www.svoidom.su (http://www.svoidom.su/…/stroi…/moi-komplektatsii-i-tseny.php) Кстати, у этих же ребят есть вариант этого дома с двумя спальнями! И тоже архитектура весьма приятна!
Я уже разбирал на фэйсбуке одно из таких предложений (текст приведен здесь тоже, но ниже). И, как видно в нем, то что предлагают - это не совсем дом. Точнее, это совсем не дом, если иметь в виду дом для ПМЖ, а не летнюю дачку. На строительном жаргоне это "коробка", но и в ней, с целях удешевления, не будет многих нужных в доме вещей. Например - звукоизоляции в стенах и перекрытии, разводки коммуникаций, малярки и т.д. Я уже не говорю про снегозадержатели и водостоки, толщину металла и слоя цинка на кровле, нормальном бетонном фундаменте, а не на винтовых сваях..
оглавление
***
|
|
НАПИСАТЬ АВТОРУ