Начало Правильный дом-2019 Стройка и деньги Немецкий дом Мои стройки Мои предложения Азбука застройщика Форумы
3.151571854477
История знакомства
Дом в неметчине...
Поездка на выставку
Строительство в Германии
Две первые стройки
Строительный конструктор

Из чего хотите строить дом











Как быстро хотите заехать






Какую площадь дома планируете









  
Вы находитесь: Главная страница > Азбука застройщика > Строительный Ликбез > Домостроение в Неметчине
  Зарегистрироваться | Забыли пароль

Первое, что бросается в глаза после знакомства с немецкой стройкой –

очень высокий уровень детерминированности процесса. Ничего неожиданного и требующего решения заказчиком на стройке не происходит. Начиная с получения исходных данных для стройки: после покупки участка не надо звать геодезистов и геологов, которые могут сказать, что у вас на участке что-то «не так». Вся геология и геодезия давно уже сделана, и вы можете ее получить при покупке участка. Все проблемы такого типа известны заранее.

У них в строительство вложено очень много «мозгов», и процесс распадается на ряд простых этапов: выбираете модель дома, тип фундамента, инженерного оборудования. Дальше каждым куском могут заниматься отдельные компании, с заранее оговоренным результатом, сроками и ценой.  И им не надо объяснить, как это должно быть сделано – у них есть своя «декомпозиция» на довольно крупные куски работы, о чем в следующем пункте.

Одним из индикаторов такого состояния является отсутствие прораба на небольших стройках, а индивидуальный дом как раз такой объект. Если в постройке дома участвуют несколько бригад/компаний (фундамент, каменщики, кровельщики, отделочники), то есть мастер, который детально знает документацию, состав работ и сам умеет делать практически все, сам работает на основных этапах, а на других – принимает работу. Он расписывается под актом сдачи-приемки, и если находятся дефекты, то последствия - от дисквалификации (а это потеря очень ощутимых денег, потраченных на обучение и сдачу соответствующих экзаменов) до уголовной ответственности. И ответственность практически неотвратимая: у немцев даже если ребенок утащил в магазине какую-то игрушку или конфету, то это основание для полиции прийти к вам и выяснить, как вы расходуете пособие на ребенка, которое вам платит государство. И она почти наверняка придет! Конечно, у них есть виды преступлений, которые практически не раскрываются, но они связаны обычно с «пришлыми» - сербами, румынами, славянами, армянами и т.д. – у «некоренного» населения мозги устроены по-другому и их поведение для немцев совершенно неочевидно.

Почти «все – в комплекте». В процессе общения с немцем на строительную тему,  когда начинаю спрашивать про какие-то детали, очень часто слышу: «это в комплекте». Начиная от раковины в ванную, со всеми трубками, болтами-гайками,  и кончая деревянной конструкцией крыши или даже – всей коробки каркасного дома.   Это означает, что очень большая часть работ делается не на стройке, а на производстве, в цеху, в комфортных условиях на хорошем оборудовании. И для очень экономных немцев такое разделение должно обязательно иметь экономический смысл, т.е. вести удешевлению конечного результата.

Некоторые примеры комплектов:

  • дымоход для камина, состоящий их очень большого количества (десятков) деталей;

  • топка камина. В комплект входит даже плитка, которую надо уложить перед ним для пожарной безопасности;

  • деревянная конструкция крыши для каменного дома. Все стропила, брусья, растяжки почему-то подходят друг к другу и ничего сверлить и пилить не надо. Металлический крепеж – с точностью до гвоздя или болта. Их Тоже почему-то хватает и все болты влезают в заготовленные отверстия.

Проектирование и подготовка строительства.

В самом начале моего общения с немцем, когда он оценивал стоимость  домика по моим картинкам из Интернета,  меня удивило, что на некоторые, сложные, на мой взгляд, вопросы, он отвечает очень быстро, а на некоторые простые – как бы «подвисает». 

Выяснилось, что для того, чтобы оценить стоимость дома по моему эскизу, он сначала сделал компьютерную 3D-модельку этого дома (и я воспринял это как «подвисание»), а потом быстро по ней все практически точно посчитал. В такой модельке все площади считаются автоматом, а по ним – очень легко посчитать все работы и материалы.  Площадь стен сразу  за вычетом площади окон и дверей, отдельно – площадь окон, количество и спецификации дверей, площадь крыши и количество кровельного материала, и т.д.  

Когда конструкция дома немного изменилась, он за несколько минут поменял модельку и снова все быстро пересчитал.  Вроде бы излишняя работа по построению начальной модельки обернулась ощутимой экономией времен и сил.  Такой, очень  экономный по отношению к своему времени, подход проявляется практически во всем: действий, результаты которых потом надо будет переделывать, практически нет – разве что если это совсем быстрые и «дешевые» действия, продолжительностью пару  минут. С немцами  очень хорошо чувствуешь, что переделка – очень неэкономичный процесс, и надо сразу делать хорошо.

Одним из последствий такого способа организации работы является то, что вы заранее знаете цену своего дома. И никаких «дополнительных работ» и удорожания материалов. Если вы договорились на определенную цену, то именно столько вы и заплатите. Если подрядчик что-то не учел и забыл про какой-то гвоздь или болт – это его проблемы. И случается такое у подрядчика очень редко и за его счет.  Есть и обратная сторона этой медали: подписанный и запущенный в производство проект – не меняется, потому что это очень дорого.

 

Работа на результат.

Ещё со времён студенческого стройотряда у меня сложилось ощущение, что нашим строителям, коим я тогда и был, важен процесс, а не результат. Они деньги получают за «выполненную работу» - выкопанную канаву, кирпичную кладку стены, и т.д. А если канава долго стояла и обвалилась – так это проблема заказчика, и за ее повторное откапывание снова составляется «процентовка» и платятся деньги. Если в результате получилось что-то, пригодное для использования – это почти случайность.

Отрыжка такого подхода жива даже у застройщиков, а не только у строителей. Например, мы часто разбиваем строительства на этапы и пытаемся оптимизировать (по цене, например), каждый этап. Выделяем фундамент, и пытаемся сделать его подешевле. Выясняется, что «монолитная мелкозаглубленная лента» - самый дешевый вариант из того, что умеют делать доступные строители, и уж существенно дешевле «монолитной плиты». Замечательно, берем и делаем ленту. Но если посмотреть чуть шире, то для «ленты» нужно перекрытие цоколя, а «монолитная плита» сама таким перекрытием является. В терминах моего немца – если фундамент – плита, то на «коробке» дома экономится сколько-то тысяч евро, а если нет – то стоимость коробки увеличивать на соответствующую сумму. И таких примеров немало. Индивидуальный дом – весьма «связанная» вещь, поэтому и смотреть на него надо целиком. При монтаже каркасного дома они обязательно закладывают в стены и перекрытия коммуникации (вплоть до слаботочки). На этапе «коробки» это конечно немного удорожает строительство, но в целом получается и дешевле, и быстрее. Это просто иллюстрация подхода, а не исчерпывающие примеры.

 Поэтому - компьютерная модель дома - «рулит»! Сперва хорошо думаем, потом – быстро и без лишних затрат строим.

Инструменты и время строительства.

У немцев сметная стоимость  человеко-часа в среднем около 20 евро, и они всемерно экономят трудозатраты. Строить долго – очень дорого. Поэтому выработка на одного рабочего – в 20-30 раз выше, чем у «треста ТаджикСтрой». Коробка (не каркас!) каркасного дома с окнами и под крышей ставится за два дня, а потом в течение двух-трех недель доводится до состояния «под ключ» силами 2-3 отделочников (включая дополнительное утепление и отделку фасада клинкерной плиткой!). Этаж каменного дома (75 м3 кладки только на наружных и несущих стенах) из их стеновых блоков поднимется за неделю силами пяти человек! Понятно, что для этого нужна и высокая квалификация рабочих, и эффективные инструменты, и отсутствие переделок. Я не знаю всех деталей их «кладочного процесса», но, например, электрический штабелёр – необходимый инструмент бригады каменщиков. Подать им вручную достаточное количество камней в нужном темпе - просто нереально даже толпе таджиков.  И покупать правильные инструменты у них  выгодней, чем нанимать больше рабочих: если работы нет, то инструмент сложил на склад, и они «хлеба не просят». А рабочих надо или увольнять, что очень недешево, или платить зарплату - это гораздо дороже инструмента. К сожалению, совсем без рабочих обойтись нельзя… 

Набор "крупных инструментов" на реальной стройке:

Конкуренция – великая вещь.

Думаю, что уже понятно, что стройка у немцев и у нас – очень разные вещи. У них после строительного бума середины 90-х годов, строится очень мало. Есть, конечно, работы по плановой реконструкции старых домов в Берлине и вообще в восточной Германии, но этот объем для их стройиндустрии – капля в море. Поэтому тендер на укладку 200 м2 плитки у них – обычное явление. У наших строителей – явно «рынок   продавца». Конкуренция – разве что за очень жирных клиентов. И рентабельность на каждом доме – от 50% (а, возможно, и 100 – кто как исхитрится договориться и съэкономить). В большой строительной компании с меня спросили денег за расчет сметы строительства по одному из 20 типовых проектов! Подозреваю, чтобы не задавал глупых вопросов.

Про то, чтобы увидеть на сайте строителя полную цену дома рядом с проектом – это только у «Зодчего». (Например, http://www.zod.ru/catalog/cottage/vetluga_2.shtml А для того, чтобы понять, что не включено в цену, посмотрите список опций http://www.zod.ru/other_services/du_vetluga_2.htm). Вы можете понять, что вы получите за указанные деньги? Получается, что в их базовой цене – коробка под отделку за 11 263 рубля за м2 и в очень «неинтересной» комплектации и с богатыми возможностями для манипуляций заказчиком.

После долгого общения с немцем и поездки в неметину, мне кажется, что в области строительства мы отстали от них «навсегда». Почему?

1. Некому строить.  Последние 15 лет мы сначала выживали, а потом латали дыры и приходили в себя. За это время у нас появилось много менеджеров, а система подготовки рабочих кадров была полностью разрушена, и за год-два ее не воссоздать. Да и не нужна она в том виде, как была. Понимаю, что она должна быть другой, но какой именно – не знаю. Помню свои мучения с персоналом, когда у меня был автосервис.  Ужас! Каждый бьет себя в грудь и говорит, например, что умеет мыть машины, а как только доходит до дела, то косяк на косяке… Да и менталитет у нас другой, чтобы делать все по правилам и так, «как надо» - в Москве даже высокие зарплаты перестали мотивировать на хорошую работу: получать готовы все, а вот работать подавляющее большинство и не может, и не хочет. А повышение зарплаты – вроде как компенсация инфляции

2. Материалы и цены. Отсутствие конкуренции относится не только к строителям, но и к поставщикам/импортёрам материалов. Большинство небольших импортеров не поднимутся со стула, если не заработают на поставке менее 100% прибыли. В итоге мы иногда имеем, например, клинкерный кирпич ниже среднего уровня из германии, по цене в 4 раза выше, чем у них – хороший. А то, что у нас продают как элитный материал, часто оказывается ширпотребом.  Но это ещё полбеды, хотя и неприятно.

Гораздо хуже, что качество того, что предлагается, даже за большие деньги, может оказаться никудышным. А может и повезти, и все будет отлично. Это означает, что сама закупка становится очень трудоёмкой – надо проверять чуть ли не каждый элемент. А если не проверишь,  есть большие шансы «попасть» на негодные вещи и мучаться с ними уже на стройке. Или потом, при эксплуатации. Один из таких феноменов – обычные пиломатериалы. Купить у нас высушенный брус - большая проблема, или за него просят больше, чем в Европе. А у немцев у конструкционного бруса не только влажность, но и количество, и размер сучков отнормировано. И поставщик даст именно то, что просишь – иначе, как минимум, пойдет по миру, или – тюрьма. Экономия времени на закупках на стороне строителя очень существенно снижает цену конечного продукта - готового дома. Экономия времени  не только на процессе закупок. Сам материал делается с учётом максимальной экономии времени на его применение. Например, крупные стеновые блоки типа наших газобетонных блоков у них все с ручками. Их отсутствие увеличивает время и трудозатраты на кладке вдвое. А у нас, когда я спросил про эти ручки у производителя блоков «Итонг» в Можайске, на меня посмотрели, как на идиота. Хотя сам материал то весьма приличный!

Ясно, что у такого положения вещей есть и вполне объективные причины, а не только жадность и аппетиты импортеров. Кроме расходов на доставку и таможенных платежей наше государство сделало все, чтобы геморроя у импортеров, и не только у них, было побольше – когда принимаются околотаможенные правила и процедуры, об их трудозатратах чиновники просто не думают. Путь предприниматели что-то «предпринимают», а то «гребут деньги лопатой и делятся из-под палки..»

3. безответственность   и жадность легко превращаются в откровенное вранье.

У нас в стране вообще то с ответственностью плохо, а если человеку что-то надо продать, то это особенно хорошо видно. Чтобы не «попасть» в этой ситуации, надо быть очень квалифицированным покупателем.

Например, есть много рекламы, которая говорит, что из дерева (бревна, бруса, клеёного бруса) можно построить хороший тёплый зимний дом. Но никто из продавцов не говорит, что в этом случае толщина стены в Подмосковье должна быть более 40 см! Если посчитать цену такого дома, то он круг потенциальных покупателей резко снизится. При этом продается обычно «коробка» дома, в решение всех проблем по внутренней отделке и разводке коммуникаций валится на заказчика.

Конечно, у этой технической задачки есть решение – надо просто утеплить снаружи такой дом с помощью пенопласта или минеральной ваты (сантиметров 10-15 будет вполне достаточно), и это недорогое решение. Но продают то деревянный и жутко экологичный дом! И ковыряться с утеплением не хочется – гораздо удобнее взять деньги за материал и работу по строительству «коробки», без канители по облегчению заказчику последующей отделки - работа видна сразу и смотрится внушительно. А утепление оставить заказчику «на потом» - через год жизни в доме он все сам поймёт. И это утепление в концепцию продаж никак не вписывается. Да и последующая обработка дерева лаком и всякими пропитками экологию никак не улучшают..

Что самое грустное, за такую методу впаривания нет никакой ответственности. А здесь и полная «конфискация имущества» не помешала бы. Но это в неметчине может сработать, а у нас – не знаешь, что лучше (Ходорковский то до сих пор отдыхает). Думаю, что здесь поможет только конкуренция между строителями и поставщиками, плюс нормальная защита прав потребителей. Но это небыстро делается, и этим надо заниматься.

Надеюсь, что финансовый кризис создаст хотя бы небольшую конкуренцию и хоть немного напряжёт наших строителей. А может и не только строителей. В конечном итоге кризис – это только способ разрешения накопившихся проблем. К сожалению, не самый безболезненный, зато – гарантированный и быстрый.

Назад (Немецкий дом)


Комментарии:

Ваше имя:
Смайлики
Широкая улыбка  С улыбкой  Печально 
Удивленно  Здорово  Поцелуй 
Смущенно  Очень грустно  Со злостью 
Шутливо  Восклицание  Вопрос 
Идея  Скептически 
Защита от роботов

 
    НАПИСАТЬ АВТОРУ +7(903)770-66-54
  © 2013 Проект "Свой дом". Свой загородный дом.
Хорошим людям - правильные дома!
Rambler's Top100